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    五子棋游戏开发:浅析山东局部物业管理现状与未来发展方向行业分析

     
    来源:信息管理中心 发布时间:2011-6-10 16:26:04
      

    五子棋大师官网 www.rwxr.net 浅析山东局部物业管理现状与未来发展方向

    -兼论物业顾问前景

    一、现状

    1、山东的物业市场还处在初级阶段,有些地方政府部门的行为和市场有一段距离。特别是开发商“自建自管”的现象相当严重,使居民无法享受到高质量的物业管理服务。

    2、大型物业集团入住

       目前已有相当一部分大型物业集团入住山东,如:世界一流物管集团--仲量联行、深圳国贸物业、莲花物业等,说明山东“城市居民正进入物业公司统治时代”,然而,正并不能表明山东的物业管理进入高速发展时期,相反,这是“由外而内”的变革,在看好山东物业市场巨大潜力的同时,现状也让人担忧。

    3、费用难以收缴

      物业管理企业要生存,就要营利,物业公司的收入主要依靠管理费的收缴,(多种经营目前很难成为主业)然而,现实告诉我们,物业管理费是很难收缴的,人们的思想不可能在一夜之间发生翻天覆地的变化,这需要“外来的和尚“灌输先进的现代城市思想,让缴纳管理费成为理所当然的事情,这是一场没有硝烟的“战争”,或者叫“思想上的圈地运动”。

    4、政府介入过深

      最让物业公司头疼的是物业竞争“明招暗定”。目前物业管理方面的法律法规尚不完善,许多地级市则各自出台了一些物业管理办法,其中包括保障公平投标的若干规定??烧娴酵侗曛?,往往形式上做得像那么回事,实际上早就内定了。

      “明招暗定”最大的害处是使许多资质不够的物业公司混入物业市场,特别是开发商“自建自管”的现象相当严重,使居民无法享受到高质量的物业管理服务?!白越ㄗ怨堋蔽镆倒竞头康夭臼恰岸印焙汀案盖住钡墓叵?,常常交接不清,遗留下住宅质量等诸多问题。居民入住后,物业公司不是去维护消费者的权益,而是想方设法为房地产公司开脱,有时则“踢皮球”,让消费者夹在中间受气。

    5、民众意识有待提高

      除了物业费用的收缴外,民众对物业管理的意义和价值的认识还有待提高,民众只能看到“站岗的保安”、“扫地的清洁工”、“收费的服务人员”,物业管理的增值和潜在价值很难看到,这许多人认为不值得交钱,因为在他们看来“物业公司并没有做什么”。

       把物业管理的潜在价值有效地呈现出来,这是让民众接受的必然选择,也是物业公司介入的前提,如果物业顾问能实现这个目标,那也是成功的保障。

     

    6、法律逐步完善

      山东近几年,比较重视法律的建设,随着国家的《物业管理条例》的出台,也制定了《山东物业管理条例》,各市、地区也出台了细则,这是好的一面;但法律的执行是有其滞后性的,加上地方政府的干预,法律所能起到的作用相对减弱了。

    7、物业质量有待提高

      房地产行业的发展,使物业管理出现了前所未有的热潮,但房地产开发的粗制滥造,也影响了物业管理的健康发展,民众经常把开发商的问题归罪于物业公司,这也难怪,因为人家每个月交钱给物业公司,每天见到的也是物业公司,不找物业公司找谁呢?

      由于给予把房子建好,没有充分考虑到物业的位置、采光、隔音、绿化、交通的问题,物业本身存在“先天不足”,特别是公共设施的配套,也会存在一些问题。

    8、地方发展区域差异

      山东的物业发展受地域影响,可以说是参差不起,比如青岛、济南、烟台、临沂等城市物业的发展要相对好一些,但物业管理费用标准相对也较低。全委物业公司运作经常受到管理费收缴难的影响,甚至,像莲花物业公司(山东分公司)也面临着亏损。我没有详细查阅资料,但直觉告诉我,作顾问比较划算,省去了很多管理成本,或者驻场代管也可以,前提是一定要把品牌做好、打响。树立一两个形象工程还是很有必要的。

    二、未来发展

    1、把鞋子卖给“不穿鞋”的人

      物业管理的不成熟,也正预示着潜在的巨大市场空间,谁能在这块处女地上率先争得一席之地,谁就是赢家。把鞋子卖给“不穿鞋”的人,把梳子卖给和尚,这些营销策略都可以在山东这块文化胜地施展手脚。说起文化,大家都知道,山东自古以来是文化胜地,孔子便是最好的代表了。这种文化底蕴,也许可以成为我们开拓市场的一个切入口。

    2、存在即为合理

      存在有存在的道理,前边说的颇具负面,但这些都是道理,都是我们可以发挥的空间;[山东]大连物业管理协会、聊城市物业管理协会、济南物业管理行业协会都是在最近一两年才成立(网上新闻查证),说明物业行业发展的薄弱,但反过来说,正是如此才更加需要权威的物业品牌介入,保利物业的成功介入,是一个良好的开端,以顾问的身份介入,更说明树立专业品牌的必要和重要性。

    3、行业发展呼唤-物业顾问

      正像中国咨询管理行业的发展一样,之所以如火如荼,是因为企业如雨后春笋般成立,却不知道如何更好的运作,大家都想更快、更好的发展壮大,所以咨询管理顾问应运而生。

      同样,在物业行业,成立、生存还不算特别难,但要想更好、更快的发展,树立江湖地位就没那么容易,赢得业主的青睐更是不容易??烤槊拦龃虻氖贝娜还チ?,现在人们需要的是能快速的复制成功经验,最好能“克隆”,快速的呈现给业主一个完美的杰作,物业顾问的介入无疑是顺应民意,顺乎天意,物业模式的输出、复制,是一个“教学相长”的过程,在教会了别的同时,我们也会相得益彰。

    4、打铁还须自身硬

      者有两层意思:首先,对于山东众多物业公司,自身的成长很重要;其次,对于物业顾问公司,要把经验恰如其分的移植,要能相互“匹配”,根据实际情况的不同有所变通,而不能“刻舟求?!?。

      我们要把自身的经验加以总结,边总结边输出,让我们的模式成为行业的典范,成为行业的领头羊!

     

     

    三、附件

    物业管理顾问模式大扫描

     

        物业管理顾问发展历程

        20多年前,物业管理对国人来说还是一个极其陌生的名词,20世纪70年代末从国外、香港渗入中国沿海地区。

        20世纪80年代初期,国家百业俱兴。国民生活水平的不断提高,使房地产业逐渐走俏并继而升温;作为居住文明的要件之一,物业管理也随之波生潮涨,其表现特征则是在房地产业发展高潮的90年代初,物业管理公司也是数量激增,一边观察着行业的发展,一边聆听着业主的呼声,在摸索中缓慢前进。正所谓“林子大了什么鸟都有”,因各物业公司成立的原因、起点、目的各不相同,导致各物业公司的管理水平也是天壤有别。这就为高水平的物业管理向外输出埋下了伏笔。

        90年代中期,北京及沿海地区的一些“科班出身”的物业公司便开始出山,根据市场需求拓展顾问业务。其内容有三:一是向当地身单体薄的物业公司灌输内力,提供管理咨询服务;二是地产商不惜重金聘用正牌物业担任顾问商或管理商,提供先进管理、优质服务,并使物业保值升值作为销售的一大卖点,以凝聚超强人气,取得最大销售成果;三是内地许多物业公司也感受到市场的潜在压力和潜在商机,开始邀请深圳、北京、上海三个城市的物业公司去传经送宝,以壮大自身实力,树立品牌,提高社会知名度。

        1994年,深圳市莲花北村首次实行了招投标决定物业管理单位;1996年,鹿丹村在全国首次实施物业管理公开招投标,其结果是刺激了深圳市物业管理市场飞速发展。1999年5月,全国物业管理工作会议在深圳召开,深圳物业管理的经验引起了全国同行和不少城市政府领导的关注,此后,在深稍具品牌的物管企业“北上”之势狂飙突进,纷纷在内地抢滩登陆,攻城掠地:开元国际进军桂林,莲花和华侨城入主山东,国贸占据重庆,福田进入苏州和南昌,中航抢滩天津,科技园进入南京,万厦进入昆明,金地在华中也造成很大影响,北京更是成为万科、长城等多家深圳物业公司进行角逐的战场。真是一番好景象:“鹰击长空,鱼翔浅底,万物苍天竞自由”。

     

        顾问咨询服务领域

     

        最早的物业管理类型仅限于住宅小区,但完善的物业管理服务逐渐成为楼盘租售不可缺少的重要因素,更能为开发商在物业市场建立良好的商誉,物业管理类型也随之而向其他领域快速渗透:写字楼、别墅、超大型综合项目、超高层物业、酒店服务式公寓、商场、工业厂房、医院、院校、军区后勤、政府大院、会展中心、海滨浴场、公园、旅游景点等等。物业顾问咨询公司从社会上引进大量专业人才,加重自身砝码,为涉猎更多的咨询领域提供最大可能性。

     

        顾问咨询服务内容

     

        最早的物业管理顾问范围比较简单,仅限于老三篇:保安、清洁、维修。但随着物业管理市场竞争日趋激烈,生存压力越来越大,部分物管公司开始跻身广泛的特殊物业领域,创下了各种物业类型管理的先河。物业管理公司凭借自己的经验与教训,对各专业总结出一系列的科学管理方法,并将之向社会进行推广,形成了以下顾问咨询领域:

    辖区内日常保洁、保安、维修或单项管理与服务;

    楼宇内机电设备选型及专项维护管理;

    电梯选型及专项维护管理;

    智能化系统专项设计与维护管理;

    楼宇自控系统优化设计与维护管理;

    物业策划设计阶段工程顾问;

    物业入伙前期顾问管理;

    入伙专项顾问管理;

    楼宇销售与租赁管理;

    物业管理概念培训;

    ISO9000、ISO14001培训及认证;资料档案管理;

    物业管理财务培训;创建达标培训等等。

        

     

        不同的顾问模式 

     

        由于各物业公司自身的实力状况、人才储备、发展目标的不同也决定了其市场占领能力、发展方向不一样,所采取的顾问模式也不一样:

     

        A、常规服务型。部分物业公司受自身的社会知名度、实力影响,所提供的服务内容有限,竞标价格也相对较低,但迎合了内地刚起步的地产公司胃口,派驻专业管理人员对地产公司所开发的物业提供常规性、日常管理顾问服务,合同时间一般为一年左右;

     

        B、实力输出型。对于较具实力的品牌物业管理公司,服务对象侧重于内地一些名牌地产公司,在地产公司财大气粗的激情演说中根据其需要精心策划一系列管理方案,并派专业人员对管理方案进行实施,在地产公司微闭双目细细品尝这绝妙“满汉全席”的同时获得丰厚报酬;

     

        C、知识输出型?;褂幸恍┪镆倒咀陨砭哂幸欢ǖ钠放?,在长期的物业管理中积累了大量可观的原始数据、资料,并对之进行整编,形成规范的文字资料,然后对外提供物业在不同阶段的知识输出,但不派人进行辅导、培训。好象是拿出一大堆烧饼,让不同的客户根据自己的饮食方法进行自我消化。

     

        D、专业顾问型。部分物业管理公司根据自身的特长,向客户提供不同的专项顾问,如保安、机电设备维保、入伙、创建达标、ISO9000审核认证等。这些专项顾问性质也不一样,时间也有长有短。

     

        保利顾问服务模式

     

        深圳保利公司采取的模式,是由专家组成顾问团,定期到项目现场诊断体系的问题、提出解决方案、规划体系未来、与驻场顾问在现场对客户进行指导、培训、答疑、演练等各种形式相结合。

     

        在项目前期介入阶段,制定项目策划书;对项目进行精确分析之后,制定顾问咨询工作内容,然后把每一个工作内容分解到工程的每一个阶段,确保服务的全程性、全方位性;通过确定高效、科学的咨询范围而制定在物业开发的各个阶段的顾问目标,在物业施工、预售、竣工、接管验收、入伙、日常运作各个阶段中,向客户提供不同的精准化服务:

     

        A、施工、预售阶段:发现设计缺陷、优化设计、完善设计细节、降低工程造价,提高房屋建造质量、保证使用功能,协助楼房销售,高标准管理售楼处;

     

        B、竣工、接管验收阶段:协助组建物业管理公司,协助物业公司熟悉房屋建筑、设备情况,熟悉验收标准,按标准接管物业。

     

        C、入伙阶段:提供全套资料样本,物业公司熟悉掌握各岗位职责,掌握入伙工作内容、程序及流程,顺利入伙。

     

        D、日常运作阶段:

     

        ①协助物业管理商建立符合ISO9001国际标准的质量管理体系;

     

        ②协助物业管理商建立符合ISO14001国际标准的环境管理体系;

     

        ③物业管理商员工素质有明显提高,具备独立管理、作业的能力;

     

        ④协助物业管理商形成特有的企业文化,形成核心团队,对企业发展充满信心,建立高效率的管理体系,并具备有自我改进的能力;

     

        ⑤协助物业管理商达到市优、省优、国优小区标准,打造企业品牌。

     

        深圳保利物业公司通过向客户传输物业管理行业的前卫信息、科学管理方法、先进的物管理念,并通过自身的人才优势,为项目选送优秀的物业管理专业人才,向开发商输入最新行业管理模式,为客户提供超值服务,把一个个“灰姑娘”变成“美仙女”。

     

        顾问输出居危思危

     

        目前的物业管理顾问市场存在着诸多隐忧,如果不予以高度重视,将会带来不可估计的后患。

     

        虚假招投标,为人作嫁衣。在深圳物业管理外拓内地市场前期,招投标的问题非常严重:招标过程不规范,招标单位不守信诺,地方?;ぶ饕搴桶迪洳僮骶龆饲虻奈镆倒芾硎谐》⒄骨熬翱坝?。

     

        竞争激烈,恶性压价。僧多粥少,为争一席之地,几家甚至是十几家物管公司各自排兵布阵,刀枪相见,通过恶性压价而取得项目,形成了少数物业公司管理规??涨袄┐?,但利润指数却不见长的局面。

     

        政府不重视,住户不理解。内地对物业管理的接受程度仍然是外拓市场的物业管理企业最头疼的问题。在异乡孤军作战,常常是举目四顾心茫然,上到政府部门,下到住户业主老百姓、老太婆,都会来问一句“物业管理是做什么的?”

     

        远程监管不当,事倍功半。部分企业缺乏强有力的监督控制,导致企业资源盲目输出,形成了损失;也有的控制得过密过死,机制没有理顺,利益分配问题没有解决,无法形成共同目标,错失了占领市场的先机。

     

        发展前景分析

     

        物业管理公司顾问输出的大势不可逆转,这是由国内物业管理市场地区发展不平衡和其日益显现的开放性所决定的。一个物业管理企业要扩大影响,增强实力,保持已有的优势地位,就必须走参与市场、跨区域发展的路子,问题是如何以先进的管理模式、管理手段,同当地的丰富资源与政策优势相结合。毋庸置疑,这种结合必须来自于物业管理企业本身正确的战略选择:

     

        对内地市场进行准确战略定位。物管企业应当就拓展的目的和目标进行清楚界定,就全国范围内的物业管理市场进行分级,各地的发展特征、取向不一样,进行目标定位必然有所区别。采取相应的高端战略,注目于大城市的中心物业、具有辐射能力的项目,有针对性地拓展。二、三流企业则可以采取市场补缺战略,进入中、小城市以形成品牌的建设与延伸,总之,单纯追求经济效益或社会效益均不可取,一定要从长远发展角度上考虑问题。

     

        转变思路,突出优势,开展创新。很多公司在内地照搬沿海地区的物业管理模式,最终是画虎不成反类其犬。与当地业主的经济承受能力相联系,对特定的项目应当进行必要的可行性分析,并且必须采取一条适宜于地区文化的解决方案。

     

        寻求合作与战略联盟。深圳物业管理企业有人才优势、信息优势,先进的管理经验和管理模式,但是缺乏当地的社会关系资源、政策背景和当地的市场知名度,故而进入一个地区,需要慎重地选择合作方和代理人,尽可能将目标设定为有良好社会声誉的、具备足够物质条件的单位和个人,理顺合作机制,建立规范的现代企业制度,以保证将来的长期发展。

     

        同一区域内来自不同区域、不同背景的物业管理企业竞争也将日益剧烈,各地的物业管理市场都将不同程度地在高速发展中步入成熟?!跋谅废喾暧抡呤ぁ?,只有那些富有清醒头脑和远见卓识的企业才能在这日益激烈的市场竞争中杀出生天。

     
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