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    精灵五子棋:浅议临沂物业管理行业存在问题及措施

     
    来源:信息管理中心 发布时间:2012-6-17 16:29:14

    物业管理行业作为21世纪最具发展潜力的新兴产业之一,拥有广阔的发展前景和充满生机。他作为朝阳产业,在我国内地尚属起步阶段。并且形成南盛北衰的局面。改革开放后,由沿海一带接受香港物业管理概念,转入内地,兴起于深圳,物管行业如雨后春笋一般逐步兴起和发展。
       就我们临沂物业管理行业而言,物业管理尚处初级阶段。有些主管部门以自己的利益为出发点同市场良序发展有一段距离。特别是开发商“自建自管”的现象相当严重,使居民无法享受到高质量的物业管理服务。最让物业公司头疼的是物业竞争“明招暗定”。目前物业管理方面的法律法规尚不完善,许多地方出台的管理规定就是一纸空文。投标之时,早已内定。近几年,政府比较重视法律的建设,随着国家的《物业管理条例》的出台,也制定了《山东物业管理条例》,各市、地区也出台了细则,但法律滞后性,加上地方政府的干预,法律所能起到的作用少之又少。房地产开发的粗制滥造,也影响了物业管理的健康发展,综合的原因制约着物业行业的发展。
    目前,临沂市物业管理企业有百余家。大多规模较小,管理水平也有着较大差异。如果把临沂物管企业分为三等,结合企业资质、服务项目、成立时间、企业效益等可分为高端物业、中端物业和低端物业,其中中低端物业企业居多。二级资质、三级资质专业物管企业占少数,临时资质企业比例最大。目前大多数物业公司勉强保本经营,有一部分企业仅靠开发商补贴维持,物业费收缴难是不争的事实,加之临沂物业管理费标准较低,大多数物业公司的收入来源中,管理费占到大部分,但另外的一部分则主要通过房地产公司的补贴和有偿服务收入。较低的物业费标准,给物业公司的经营带来了一定的困难,物业公司普遍入不敷出,没有更多的资金和精力投入到员工培训和改善服务质量等方面,造成了管理水平一直上不去,影响了服务质量。与此同时,随着临沂人生活水平和消费观念的提高,对于物业的需求日益精细化和多元化,要求得到更多更好的服务。另一方面,临沂新建楼盘的品质越来越高,开发商的品牌意识也在加强,小区物业管理水平成为提升楼盘品质和档次的重要手段。因此,开发商和物业公司完善和提高物业管理和服务水平迫在门捷。当前,我们物业管理行业存在许多困难和问题急需解决。比如在物业管理企业内部,自身资金不足、资质不齐等;在物业管理行业上,法律体系不健全、各地政府对待物业管理的行为有偏差等问题日益凸显等等。面对现状,我们必须认识到物业管理企业的专业化与规?;?、股权化与市场化;物业管理的智能化与网络化发展;物业管理行业的规范化与法制化发展是我国物业管理改变现状、立足未来的必由之路。
    一、物业管理行业所面临的问题 
    (一)社会评价方面
    1.行业社会地位不高。社会普遍认为物业服务属于简单的劳务服务,劳动强度大、行业技术含量低、从业人员待遇差。2.行业偏见普遍存在。社会上有一部分群众把业主与物业服务企业之间的关系看作是“雇佣关系”或“主仆”关系,动不动就故意找茬、小题大做,甚至不择手段恶意贬低行业。3.舆论导向存在偏差。这些年来,各种舆论媒体对于物业管理行业的正面报道很少,少数媒体片面追求眼球效应,不作深入的调查研究,不问青红皂白,肆意误导群众,给行业造成很大负面影响。4.物业服务消费观念不强。人们对物业管理行业提供管理服务的社会性、公共性、有偿性认识不足,对物业服务企业的服务活动不积极支持、不主动配合。
    (二)政府监督方面
    1.地方立法形同虚设,相关政策不配套。2.政府协调和执法不力,与相关专业部门关系不顺。3.物价部门干预过度,政府定价(指导价)适用过宽。4.现行税赋政策不合理,企业经济负担太大。5.部分主管部门为了自身利益,干预物业企业正常工作。(如《物业管理条例》规定物业企业对所辖区域的秩序维护而制定的维护员,公安部门就有些异议。)
    (三)开发单位建设方面
    1.建管不分掩盖和转嫁前期矛盾,给物业服务带来隐患和纠纷。2.利用物业服务促进房屋销售,拖欠空置房物业服务费。3.住宅项目配套设施不全、不到位,增加了物业服务的难度。
    (四)业主和业主团体方面
    1.公共意识不强,守约观念淡薄。2.配合支持不够,欠费现象严重。3.业主大会制度落实不力,运作程序可操作性不强。4.业主委员会运作不规范,矛盾问题呈上升趋势。
    (五)物业服务企业方面
    1.企业经济效益较低,行业发展后劲不足。2.人员素质较低,专业人才缺乏。3.服务市场不成熟、行业竞争不规范。
    以上各种矛盾和问题的存在,都不同程度影响和制约着行业的发展。除了以上矛盾,还可以发现物业管理基础条件差、竞争机制尚未形成、前期运作不够规范、业主委员会难有作为、物业企业资质参次不齐、政府监管薄弱,职能缺位等问题。这就要求我们改进政府管理体制,完善法律体系。随着社会工作、生活节奏的不断加快以及人们消费水平的提高,对物业的需求会越来越大,因此,物管企业可挖掘的内容很多,发展空间很大。不过临沂楼盘的品质差异较大,业主的物业需求和消费能力也不同,针对不同的小区和不同的业主,物业管理和服务的内容和层次应有所区别,与之相对应的物业收费标准也要有区别。
                                  二、应当采取的措施  
     面对一系列的困难,有待政府与企业自身共同努力去解决问题。在新的市场经济下,物管企业与政府断奶,物业公司走自主化,市场化的路子。和政府之间既要分离又要协调。政府应当对物业企业免税、降低税收或者进行企业税返还,使企业能够保本经营或微利经营,提高服务积极性,加大投入,提高服务质量。从政策上引导、扶持、帮助物业企业的发展,为物管企业的发展创造宽松的发展环境?;褂Φ奔哟竺夥雅嘌盗Χ?,当前,物业从业人员素质普遍较低,高学历专业人才极少。通过培训学习,不断提高从业人员业务水平和综合素质。物业企业自身应当创新机制,探索多样化物业管理模式,确保保值增值。
    (一)政府应当引导扶持物管企业
    以社区物业管理为例,政府应当做到以下几点。
    一要统一思想,充分认识加强社区物业管理工作的重要性。 
    近年来,随着我市城市化进程的不断加快,城市面貌发生了很大变化,社区物业管理在城市管理中的作用日渐突出。加强社区物业管理,有利于城市经济的持续健康发展,有利于保持和改善市民工作和生活的环境,有利于增加就业岗位、维护社区秩序、营造和谐的社会氛围。政府、各有关部门要全面加强社区物业管理,健全长效管理机制,不断扩大物业管理覆盖面,推动物业管理工作上水平。 
    二要理顺体制,构筑适合城市发展的社区物业管理工作框架。 
    完善社区物业管理体制,明确管理职责,落实工作责任,充分发挥社区基层组织的作用,建立社区基层组织与业主自治组织的协作机制,共同推进社区物业管理工作。 
    三因地制宜,合理确定社区物业管理的区域、模式、内容和收费标准 。
    根据各个区域房屋建设、设施配套、居民需求、业主意愿及服务约定等情况,确定物业管理区域、模式、内容和收费标准。 
    四要突出重点,切实抓好社区物业管理的规范运作。 
    规范物业项目的前期管理工作 、规范业主委员会的组建和工作运转、规范业主委员会成立后的社区物业管理。做好物业服务企业选聘工作。规范物业管理有关各方的权利和义务。加强对物业服务企业的监管 
     五要加强政策扶持和组织领导,确保社区物业管理工作健康发展。 
    加强政策扶持、落实资金保障、加强组织领导、营造良好氛围。    
    (二)物业企业创新机制增值保值
    一是努力创品牌扩大企业规模
    21世纪,世界的消费市场已从“商品消费”走向“品牌消费”,品牌已在人们的思想观念中打下了深深的烙印。物业管理仅靠服务质量的提高已不能吸引消费者,因为大家的质量都一样,所提供的服务也不会有太大的差别。因此从拓宽服务范围,围绕“业主需求”这一消费目标,通过塑造物业管理企业品牌,实现现代物业管理企业的发展、壮大。
    二是采用高科技管理手段,降低成本
    现阶段物业管理仍是一种粗放型的管理,管理层次低,智能化水平低,基本处于简单的手工操作阶段,需要耗大量的人力、物力。因此应用现代化的手段,如请人开发符合本公司实际情况的物业管理软件实现自动化办公,在小区内设立巡更机、监控等智能化管理设施,增加物业管理的科技含量,提高物业管理质量。
    三是有效整合企业资源
    企业资源整合重点以人、财、物三个方面资源为对象进行科学地、合理地组合,以促使物业管理公司能够在各个发展阶段持续发展和经济效益稳定增长态势的内部组合调整的手段。通过对可利用资源的不断调整以达到或接近达到企业资源的最佳使用目的,以期最大可能的适应市场的变化,最终达到持续稳定的目的。
    四是提高物业管理的服务水平和服务质量
    物业管理服务水平有“木桶理论效应”。只有当各项服务水平提高了,企业整体服务水平才会提高。因此公司应该加强全员服务意识培训,提高员工的整体服务意识,制订严格的物业管理服务标准。做到事前有计划、事中有监督、事后有分析反馈,而且环环相扣。
    五是开展多种经营
    随着市场化进程的加快,物业管理企业单纯地强调管理和服务已不能适应市场发展的需求。物业管理企业要提高自身产品的价值含量,必须塑造自身的品牌,不断提高其附加值,这就涉及到企业的经营策略,企业的经营理念和提高企业参与市场的竞争能力。物业管理企业要形成积累和良性向前发展,就不能仅仅停留在“保本”、“微利”甚至“补贴”的阶段,只有企业有了效益才可能有企业发展的后劲。
    六是提高企业的经营风险意识
    作为“保本微利”的物业管理行业存在高风险性。如业主车丢了,找物业管理公司索赔,少则十几万,多则几十万;又比如犯罪分子潜入小区,发生了命案,物业管理公司又被业主索取巨额经济赔偿。物业管理公司的一次偶然的失误就有可能损失企业几年的收益甚至跨掉一个企业。因此物业管理企业必须树立风险意识,防范和化解潜在的巨大风险,以维护自身的合法权益,保证企业的生存和发展?!?BR>                          三、新时代的社区管理水平有待提高
    随着经济体制的改革发展、城市的现代化、人们对居住空间的的要求,房地产商品经济发展的必然产物--物业管理方式就要不断提高。尤其在市场经济的条件下,大多数人将成为物业的产权人和使用权人,因此,如何在激烈的市场竞争中立于不败之地,创造合理的规模效益,已经成为现今物业管理中的关键问题。社区管理重点是打造社区文化,打造环境文化、行为文化、制度文化、精神文化。要有人性化的服务理念、宁静、祥和的文化气氛、与流行的生态理念接轨。新时代的社区物业管理必须做到一精二细三严。
    所谓“精”,就要在日常的管理服务过程中,精心每个步骤,精细每个环节,把工作做到精品,精心是态度,精细是过程,精品是成绩。我们从提高企业生存竞争能力的高度,不断加强对公司管理工作的精确计划、精确决策和精确控制,不断健全各项管理工作的运行机制,不断加强内部管理工作的过程指导,全面夯实公司管理工作的基础。做到精,就要在运行机制上下功夫;在素质培训上下功夫;加大对职工队伍的培训力度。 
        所谓“细”就是要求我们的工作组织要严密,管理要细致入微,不能只浮于表面,而要扎实深入,管理到位。对于任何一项工作来说,构建设想是前提,落实到细处却是关键。细节决定成败,抓好每一名员工的每一个动作、每一次微笑,进一步促进公司管理工作的规范。 
        所谓“严”就是严格管理,从领导做起,从小事做起,从现在做起,将每一项制度与措施毫不递减的执行到人到位。一是要通过建立绩效考核激励机制,激发管理工作的有效性。二是要通过建立严格的成本考核体系,增强队伍的成本节约意识,为公司的成本管理工作提出更高的要求,使有限的资金发挥最佳效益。

    五子棋大师官网 www.rwxr.net 物业管理在国外已有百余年发展历程,而在中国才20多年。物业管理既是朝阳行业,又是微利行业。物竞天择,适者生存。在城市基础设施日臻完善,社会发展日新月异的今天,更是“优者胜,劣者汰”。忆往昔峥嵘岁月,望未来繁荣景象。未来还有很长的路要走,物业行业前景广阔。常言道:人生重要的不是所站的位置,而是所朝的方向。长风破浪会有时,直挂云帆济沧海。经过不懈努力,定会迎来临沂物管行业百花齐放的明天!

     
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